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築40年マンションの売却相場はいくら？売れない理由や高く売るコツも解説

築40年のマンションを売却する際は、売れ残らないよう売却時期や価格設定を慎重に検討する必要があります。

築40年マンションの最新相場や売れない場合の対策、高値で売るためのポイントを解説します。

築40年マンションの売却相場はいくら？

中古マンションは築年数が経過するごとに、マンションの資産価値や売却価格が低下する傾向です。築浅物件と比べると、築40年超の物件は売却価格が半分以下になることもあります。

しかし、中古マンションの成約件数では、築30年以上の物件が全体の3割を超えているのも事実です。そのため、築年数が経過したマンションでも売却は可能ということです。

公益財団法人 東日本不動産流通機構

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜季報 Market Watch サマリーレポート

上のグラフを見ると、2021年10月以降から2024年までどの時期も、築31年以上のマンションは成約件数が他の築年数のマンションより多いことがわかります。

首都圏のマンションの売却相場

首都圏にある中古マンションの売却相場について詳しく解説します。

築5年未満のマンションの㎡単価、124.9万円です。専有面積が60㎡のマンションの売却価格は約7,500万円です。

一方、築30年以上のマンションの㎡単価は77.6万円まで下落しています。専有面積が60㎡のマンションでも売却価格は約4,700万円です。

つまり、上記のデータにおいては、築浅マンションと比較すると40％ほど売却相場が下落しています。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構 | 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況

築40年マンションでも売却できる理由

築40年を超えるマンションでも売却することは可能です。築年数が経ったマンションでも需要があったり、リノベーションがしやすかったりなどの理由で購入を検討する人がいるからです。

ここではその理由について詳しく解説します。

築31年以降のマンションでも需要がある

グラフにて説明しましたが、築31年以降のマンションの成約件数は全体の30%以上を占めています。つまり、それだけ買い手側から需要があるということです。

買い手側から需要がある要因は以下のとおりです。

  • 安い価格で購入できる
  • 新耐震基準を満たしていれば耐久面で安心できる
  • 住宅ローンの負担が少ない
  • 資産価値が落ちにくい

1981年に制定された新耐震基準は、震度6強以上の揺れがあっても建物が倒壊しないように設計された構造基準です。

これは現在でも適用されており、1981年以降に建設されたマンションは新耐震基準が基準となっています。この基準を満たしていれば耐震性について問題ないため、築年数が経過していても購入希望者が現れるかもしれません。

また、築31年以上のマンションは価格が下がりきっており、購入後の資産価値が下がりにくいという点も買い手側から需要がある要因の一つです。

リノベーションの自由度が高い

築年数が経過したマンション（特に築20年以降）は、フルリノベーションに向いています。フルリノベーションは間取りや住宅設備を自由に決めることができるのが魅力です。

また、マンションを安く購入できると、リノベーションにお金をかけられるため築年数が経過したマンションでも需要があるということです。

築40年マンションが売れないときの対処法

築年数が経過したマンションは需要があるといっても、なかなか売却できないケースも考えられます。そのような時の対処法としては以下の方法が挙げられます。

  • 内覧の対応に力を入れる
  • 売却価格を安くする
  • ターゲット層を変える
  • ハウスクリーニングを依頼する

マンションがなかなか売却できないときの対処法について詳しく解説していきます。

内覧の対応に力を入れる

内覧数はあるのに成約に至らない場合、内覧時の対応を見直して見ましょう。内覧は家族全員で対応する必要はありません。

室内に人が多すぎると購入希望者がゆっくり内覧できない可能性があるため、小さなお子さんがいる場合は内覧前に出かけておくと良いでしょう。

そして、内覧前には清掃や整理整頓をしっかりと行い、窓を開けて換気しておくことも大切です。他にも、購入希望者から質問があった際にきちんと答えられるようにしておきましょう。

売却相場よりも少しだけ安くする

売却相場を把握することは大切ですが、なかなか成約に至らない場合は、売却価格を少し値下げしてみるのも一つの方法です。

価格を見直す際は、同じエリアの物件や競合物件の価格などを考慮しましょう。一度値下げを行うと元の価格に戻すことは難しいため、不動産会社とよく相談した上で価格の変更をおすすめします。

ターゲット層を変更して売却する

マンションの間取りがターゲットのニーズとズレていたり、適していなかったりする場合、売却するのは難しいでしょう。

そのような場合は、ターゲット層を変更して売却活動をしてみてください。たとえば、ファミリー向けに売り出していた2LDKのマンションをカップル向けや新婚向けにしたり、反対にカップル向けの物件を各家族向けにしたりなどが挙げられます。

家族が3人以上のファミリー世帯では、買い手側は3LDK以上の間取りを求める傾向にあります。その中で2LDKのマンションをファミリー向けに売ろうとしても需要は少ないでしょう。

ターゲット層をファミリーからカップル向けに変えて売り出すことで、早期売却に繋がる可能性があります。

資金に余裕があればハウスクリーニングを依頼する

資金に余裕がある場合は、ハウスクリーニングを依頼することも対処法の一つです。ハウスクリーニングを依頼するメリットとして、以下のことが挙げられます。

  • 自分で掃除するよりも効率的に綺麗にできる
  • 内覧時の印象が良くなる
  • 売れ残るリスクを減らせる

このとき注意しておきたいのは、ハウスクリーニングにかけた費用を売却価格に上乗せできないということです。室内全体のクリーニングが難しい場合は、水回りだけでもクリーニングすると内覧者の印象は良くなるでしょう。

築古マンションの売却に強い会社を探す

マンションが売れないときの対処法として、築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼することも大切なポイントです。

同じようなマンションの売却実績があれば、売却活動を安心して任せることができます。また、実績豊富な不動産会社に依頼することで、早急に成約へ繋がるのかもしれません。

築40年のマンションでも住み続けることはできる？

築40年を過ぎたマンションでも住み続けることは可能です。しかし、状況によっては売却や住み替えを検討した方が良い場合もあります。

マンションの耐用年数や住み続けるためのリフォームや修繕、住み替えについて詳しく解説していきます。

鉄筋コンクリートなら50年以上は住める

一般的に鉄筋コンクリート造であるマンションの法定耐用年数（税法上の使用期間）は47年です。

耐用年数である47年を経過したからといって、マンションの寿命がきたわけではありません。税法上、資産価値はゼロになりますが、耐用年数を過ぎてもメンテナンスを適切に行っていれば、長く住み続けることは可能です。

参考：国税庁 | 主な減価償却資産の耐用年数表

快適に住むにはリフォームや修繕が必要

築40年を経過したマンションに住み続けるには、適切なメンテナンスやリフォームをする必要があります。

最適なタイミングでリフォームすることで快適さを維持し、将来的な修繕費用を抑えることが可能です。マンションのリフォームの時期として、一般的に10〜15年に一度の周期で設備の修繕や交換をするのが良いとされています。

特に築古マンションは配管や電気設備の老朽化、水回りのトラブルが発生する可能性があります。一度専門家に見てもらい、適切なリフォームプランを立てることが重要です。

耐震性に不安があるときは住み替えたほうがいい

耐用年数を過ぎてもマンションに住み続けることは可能です。しかし、耐震性や耐久面に不安がある場合は住み替えを検討しても良いでしょう。

住み替える場合、住んでいたマンションの売却費用、新たに住むところの購入費用が発生します。それぞれ発生する費用について表にまとめました。

売却にかかる費用 購入にかかる費用
・印紙税

・仲介手数料

・住宅ローン繰上返済手数料

・登録免許税

 ・手付金

・住宅ローン借入費用

・火災保険料

・不動産取得税

上記のような諸経費は物件価格の5〜8%程度はかかるといわれています。物件の購入費用以外にも費用が発生することを理解した上で、住み替えを検討しましょう。