マンション売却で3,000万円控除は利用できる？条件と使えない場合の対処法
マンション売却では、手元に残る金額と税金が重要なポイントです。高値で不動産を売却できても、予想以上に税金がかかるケースも少なくありません。
しかし「3,000万円控除」節税制度を活用すれば、税負担を大幅に軽減することが可能です。制度の仕組みや適用条件を正しく理解し、マンション売却で損をしないための準備を始めましょう。
マンション売却で活用できる3,000万円控除の基礎知識
マンション売却時に一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例を利用できる可能性があります。
まずは、3,000万円控除の概要や適用要件、必要な手続きについて解説します。
3,000万円の特別控除の特例とは？
3,000万円の特別控除の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。居住用財産（マイホーム）を売却した場合に限り、最高3,000万円まで控除できます。
前提として、マンション売却において課税対象になるのは、売却価額ではなく「譲渡所得」です。譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
計算式で使用した用語の意味は以下の通りです。
- 収入金額：マンションの売却価格
- 取得費：マンションの購入にかかった費用。購入代金、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、登記費用、測量費など
- 譲渡費用：マンションを売るために直接かかった費用。立ち退き料、仲介手数料、印紙税など
収入金額から差し引ける金額が大きいほど課税対象となる譲渡所得が少なくなり、税金を抑えられる仕組みです。マンション売却時に特別控除の適用を受けられれば譲渡所得が減るため、大きな節税効果を得られます。
3,000万円の特別控除の適用要件
マンションの売却で3,000万円控除を活用するには、売却する不動産が以下いずれかに該当する場合のみです。
- 自宅として住んでいるマンション
- 過去に自宅として住んでおり、住まなくなった日から3年以内に売却した
- 災害などによって倒壊したマンションの敷地で、災害の合った日から3年以内に売却した
- 過去に自宅として住んでいたマンションを自ら取り壊して敷地のみを売却する場合で、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結、かつ、住まなくなった日から3年以内に売却した
自分が住んでいたマンションを一定期間以内に売却する方は、3,000万円の特別控除が適用されるか確認しておきましょう。
要件の対象外になる物件
3,000万円の特別控除の対象外になる物件として以下の例が挙げられます。
- 親、子、配偶者、生計を一にする親族
- 売却後に当該物件で同居予定の親族、内縁関係にある人など、「特別の関係がある人」に対して売却した物件
- 売却した年の前年または前々年に、3,000万円の特別控除やマイホームの譲渡損失に関する特例を利用した物件
- 売却した年の前年または前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を利用した物件
- 収用（公共事業などによる土地の強制買収）に関する特別控除やそのほかの特例を利用した物件
自宅として住んでいたマンションでも、一定の親族などに売却した場合や、過去に特例の適用を受けたばかりの場合などは対象外です。
また、以下の場合も3,000万円の特別控除の対象外となります。
- 3,000万円の特別控除の適用だけを目的に入居した物件
- 仮住まいや一時的な目的で入居した物件
- 趣味、娯楽、保養などのために所有していた物件（別荘など）
所有するマンションが該当していないか事前に確認しておきましょう。
3,000万円の特別控除で必要になる書類
3,000万円控除を適用するには、確定申告書に以下の書類の添付が必要です。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
- マンション購入時および売却時の売買契約書
- 購入費や譲渡費用がわかる書類
- 売却したマンションの全部事項証明書
- 戸籍の附票
戸籍の附票は自治体によって、「住民票の除票」や「住民票の写し」で代替できる場合もあります。書類は準備するのに時間がかかる可能性もあるため、早めに用意しておくと安心です。
特別控除を利用すると税金はどれくらい安くなるの？
3,000万円の特別控除の適用によって税金がどれくらい安くなるのか、以下の具体例を用いて解説します。
- 売却価格：7,000万円
- 取得費：5,000万円
- 譲渡費用：400万円
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得に該当するため税率は20.315％）
特別控除を適用しない場合、譲渡所得および税額は以下のとおりです。
譲渡所得＝7,000万円－（5,000万円＋400万円）＝1,600万円
譲渡所得税＝1,600万円×20.315％＝325万円（端数切捨て）
一方、3,000万円の特別控除を適用すると以下のとおりです。
7,000万円－（5,000万円＋400万円）－3,000万円＝－1,400万円→課税譲渡所得0円
譲渡所得がゼロになるため、今回のケースでは譲渡所得税が発生しません。最高3,000万円という控除により、マンションを売却しても税金がゼロになるケースは多くみられます。
マンション売却で3,000万円控除を利用する時に必要な手続きとは？
3,000万円控除は、要件を満たしていても自動で適用されるわけではありません。控除を受けるには一定の手続きが必要です。
マンション売却で3,000万円控除を利用するために必要な手続きについて解説します。
確定申告をするときの流れ
マンション売却の確定申告をするときの大まかな流れは以下の通りです。
- 確定申告の必要書類を用意する
- マンション売却にかかった取得費や譲渡費用を集計する
- 2の計算結果をもとにマンション売却による譲渡所得の額を計算する
- 確定申告書を作成する
- 添付書類とあわせて確定申告書を提出する
3,000万円の特別控除は3つ目の工程で適用します。前述の通り、マンション売却による収入金額から取得費や譲渡費用、さらに特別控除を差し引いた額が「譲渡所得」となります。
参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
3,000万円控除で確定申告をする場合のポイント
マンション売却の確定申告で3,000万円控除を受けるためのポイントとして、以下の3つが挙げられます。
- 売却した翌年に確定申告を行う必要がある
- 共有名義の場合はそれぞれで確定申告を行う
- 併用できない特例がある旨を押さえる
それぞれ詳しく解説しますので見ていきましょう。
売却した翌年に確定申告を行う必要がある
3,000万円控除を受けるには、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日（土日祝にあたる場合は翌平日）に確定申告を行う必要があります。
3,000万円の控除によって譲渡所得が0円になる場合でも確定申告は必須です。期日までに確定申告をしなければ特例を適用しないものとみなされ、3,000万円の控除を受けられないため注意しましょう。
共有名義の場合はそれぞれで確定申告を行う
共有名義のマンションを売却した場合は、それぞれが確定申告を行う必要があります。具体的なやり方は以下の通りです。
- マンション売却の収入金額から取得費・譲渡費用を差し引いて利益を計算する
- 1で計算した利益を不動産の持分割合に応じて各々に按分する
- 各々が2から3,000万円を差し引いて最終的な譲渡所得を計算する
共有名義のマンションを売却した場合、物件単位ではなく名義人単位で3,000万円の控除が適用されます。夫婦が共有名義でマイホームとして使っていたマンションを売却した場合、夫と妻のそれぞれが3,000万円の特別控除を受けられる仕組みです。
マンション売却で3,000万円控除が使えなかった場合の対処法
「要件の対象外になる物件」で紹介したように、要件を満たさなければ3,000万円の特別控除を使えません。ただし、譲渡所得税にはさまざまな控除制度が設けられているため、別の制度であれば利用できる可能性があります。
マンション売却で3,000万円控除が使えなかった場合に検討したい特例を紹介します。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却した物件がマイホームで所有期間が10年超の場合、通常よりも低い税率で譲渡所得税の計算ができる特例です。通常の税率と軽減税率には以下の違いがあります。
| 所得税・復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得の場合 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得の場合 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 軽減税率適用の場合 | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
なお、軽減税率が適用されるのは6,000万円までです。譲渡所得のうち6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得税率が適用されます。
短期譲渡所得（5年以下）の場合は、譲渡所得の金額にかかわらず短期譲渡所得の税率（39.63％）が適用されます。
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの買い換えを行なった場合に、前に住んでいた物件の売却で発生した譲渡損失を用いた損益通算や繰越控除ができる制度です。
所得税における「損益通算」とは、ある所得区分で発生した損失を別の所得と相殺することです。たとえば、マイホームの売却による譲渡損失を給与所得や事業所得などと相殺することで、課税所得を減らせます。
損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、最大3年間にわたり繰り越しが可能です。このように損失を繰り越して翌年以降の所得と相殺することを「繰越控除」といいます。
参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁
特定のマイホームを買い換えたときの特例
一定の要件を満たしてマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した場合、売却したマイホームで発生した譲渡益に対する税金の支払いを繰延できます。
この制度を「特定のマイホームを買い換えたときの特例」と呼びます。正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。
あくまで課税の繰り延べですので、納税の義務がなくなるわけではありません。ただしマイホームの買い換えで高額な支出が発生する年に納税せず済むため、うまく活用すれば金銭的な負担の軽減につながります。
