マンション売却にかかる費用はいくら？諸経費の種類と失敗しないための基礎知識

マンション売却では、「できるだけ手元に多くのお金を残したい」と考える方がほとんどでしょう。
しかし、売却価格が高額でも、仲介手数料、登記費用、税金といった諸経費が差し引かれることで、予想よりも手残りが少なくなるケースがあります。
マンション売却で後悔しないためには、余計な出費を防ぐだけでなく、必要な費用の種類と目安を把握しておくことが重要です。

マンション売却にかかる費用の目安

マンション売却にかかる費用の合計は、マンション売却価格の3.5％〜4％が目安です。

たとえば、3,000万円でマンションを売却した場合、売却にかかる費用の合計は105万円〜120万円程度になります。

マンション売却にかかる費用の一例

以下は、マンション売却にかかる費用の一例です。

• 仲介手数料
• 登記に関する費用
• 印紙税
• 譲渡所得税
• 住宅ローンの返済手数料
• そのほかケースによっては発生する費用

それぞれ詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社にマンションなど不動産の売却を委託した場合に支払う手数料です。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法46条で以下のように定められています。

出典：消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省

仲介手数料は成功報酬のため、売却契約が成立したタイミングで発生が確定します。不動産会社によって支払うタイミングに違いはありますが、よくあるパターンは以下の3つです。

• 売買契約の成立時に全額を支払う
• 残代金の支払いおよび物件の引き渡し完了時に全額を支払う
• 契約締結時に半額、残代金支払い・引き渡し時に残り半額を支払う

上限の定めがあるとはいえ売買価額に対する割合のため、マンションの売却価格が高額なほど仲介手数料も高くなります。以上の理由から、仲介手数料はマンション売却の中でも特に高額になりやすい費用です。

登記に関する費用

マンションの売却時には登記に関する以下の費用がかかります。

• 抵当権の抹消登記の登録免許税
• 登記原因証明情報の作成
• 司法書士への報酬

抵当権とはローンを組んで不動産を購入する場合に、金融機関が不動産に設定する権利です。ローンの返済ができなくなった場合、抵当権が設定されている不動産は競売に出され、売却で得られたお金はローンの支払い金として見立てられます。

抵当権抹消登記

不動産売却では抵当権の抹消登記をした上で引き渡す必要があります。「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。
分譲マンションを売却する場合でも、建物と土地（敷地権）それぞれの抵当権を抹消する必要があるため、登録免許税は2,000円となります。

抵当権の抹消登記は複雑な手続きが必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬は1万円〜3万円程度です。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは登記の原因になった事実や法律行為、および現に権利変動が生じた旨を証明する書類です。マンション売却の場合、売買契約によって所有者が変わったことを証明するために必要となります。

登記原因証明情報は原則として買い手と売り手が共同で作成します。当事者のみで作成することも可能ですが、司法書士などに依頼する場合は1通あたり1万円程度が相場となります。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など課税文書の作成時に納付義務が発生する税金です。課税文書に税額分の収入印紙を貼付することで納付したとみなされます。

印紙税の税額は課税文書の種類および記載された金額ごとに定められています。不動産売買契約書の場合、売却価額ごとの印紙税の額は以下の通りです。

出典：国税庁　No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁、

No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

たとえば、マンションを3,000万円で売却した場合の印紙税は原則20,000円ですが、軽減税率が適用された場合は10,000円となります。

なお、売買契約書は買い手と売り手それぞれの分、すなわち計2通を作成するのが一般的です。契約書に貼付する印紙税の額は売主と買主で負担します。

譲渡所得税（所得税+住民税）

譲渡所得税とは、マンションの売却に際して発生する「譲渡所得」に対して課せられる税金です。適用される税率は不動産の所有期間によって以下のように異なります。

出典：土地や建物を売ったとき｜国税庁

復興特別所得税は東日本大震災の復興財源として、2037年12月31日まで所得税額の納付額に2.1％を加算して計算します。

なお、譲渡所得税はマンションの売却価額（譲渡価格）から取得費や譲渡費用を差し引いた、譲渡所得に対して課せられます。取得費とは不動産の取得にかかった購入代金や登録免許税などの合計、譲渡費用は売却に際してかかった諸経費の合計です。

売却価額から取得費や譲渡費用を差し引いた結果がゼロもしくはマイナスだった場合、課税対象となる譲渡所得がないため譲渡所得税も発生しません。

住宅ローンの返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、マンションの引き渡しまでに住宅ローンを一括完済するために繰上げ返済が必要です。

一般的に、住宅ローンの繰上げ返済をする際は手数料が発生します。手数料の金額は金融機関によって異なりますが、5,000円〜50,000円程度が目安です。

そのほかケースによっては発生する費用の例

前述したのは、マンション売却において高確率で発生する費用です。上記以外にも、以下のような費用がかかるケースもあります。

• 引越し費用
• 立ち退き料
• ハウスクリーニング費用
• 印鑑証明書や住民票などの発行手数料

マンション売却にかかる費用を安く抑える方法

マンション売却ではさまざまな費用が発生しますが、工夫次第で費用を抑えることも可能です。マンション売却にかかる費用を安く抑える方法について見ていきましょう。

仲介手数料の値引き交渉をしてみる

先述した通り、マンション売却でかかる費用の中で最も高額になりやすいのは仲介手数料です。

そのため仲介手数料を下げるだけで、売却の費用を大幅に抑えられる可能性があります。必ずしも値引きできるとは限りませんが、一度不動産会社に交渉してみるとよいでしょう。

物件の取得費が分かる書類を用意する

マンションの購入時に支払った取得費が分かる書類を必ず用意しましょう。

譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課せられます。取得費を証明できる書類がない場合、取得費として差し引ける額は売却価格の5％相当額のみとなります。

差し引ける金額が大幅に少なくなるため譲渡所得が高額になり、譲渡所得税も高くなってしまうため注意しましょう。

マンション売却で利用できる特例制度を活用する

特例制度の活用により譲渡所得を少なくできれば、譲渡所得税の節税が可能です。マンション売却で利用できる可能性のある特例として以下が挙げられます。

参考：No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

どの特例を適用できるかを判断するには専門知識が必要です。特例の詳細については、不動産会社や税金の専門家である税理士にご相談ください。

引越し費用が安い時期を狙う

マイホームとして住んでいたマンションを売却する場合、引越しが必要になるでしょう。引越し費用をなるべく安く抑えるため、引越し費用が安い時期を狙うのが理想です。

引越し費用が安い時期として、12月〜1月や、GW明け〜8月頃が挙げられます。反対に引越し費用が最も高額になりやすい時期は3月〜4月頃のため、費用を抑えるという意味では3月を避けるのが理想です。

登記原因証明情報は自分で作成する

登記関連の必要書類である「登記原因証明情報」を自分で作成すれば、司法書士報酬がかからないため費用を抑えられます。書類作成にあたって専門知識は必要ないため作成することは可能ですが、不動産売却に不慣れな方は司法書士に相談したほうが確実です。

抵当権抹消登記の手続きは複雑なため、できるだけ司法書士に依頼したほうがよいでしょう。費用を抑えるために自分でやろうとした結果、ミスや漏れが発生して手間が増大するという恐れがあります。

マンション売却にかかる費用をシミュレーションする

最後に、以下の例を用いてマンション売却にかかる費用のシミュレーションを行います。

• 売却価格：3,000万円
• マンションの取得費：2,800万円
• 司法書士報酬：抵当権抹消登記のみ依頼、2万円
• 売却したマンションの所有期間：5年超（長期譲渡所得に該当）
• 住宅ローンの繰上げ返済：無
• そのほかの費用：特になし

上記の例の場合、マンション売却にかかる費用は以下の通りです。

さらに、譲渡所得は以下のようになります。

3,000万円－（2,800万円＋1,088,000円）＝912,000円

今回の例では長期譲渡所得に該当するため、譲渡所得税の税率は20.315％です。したがって、譲渡所得税は以下のように計算します。

912,000円×20.315％＝185,272円

以上を踏まえると、今回の例においてマンション売却にかかる費用の総額は以下の通りです。

• 仲介手数料：1,056,000円
• 登記に関する費用：22,000円
• 印紙税：10,000円
• 譲渡所得税：185,272円
• 合計：1,273,272円

マンション売却価格である3,000万円に対して127万円ですので、約4％という結果になりました。売却価格を知りたい場合は、複数の不動産会社に査定依頼をして相場を確認しましょう。