マンション売却の税金はいつ支払う？税金がかからないケースと未払いリスクについても解説

マンション売却で発生する税金の種類や支払い時期は、意外と見落としがちです。

印紙税や譲渡所得税、登録免許税など、売却の流れに応じて支払いのタイミングが異なります。

タイミングを誤ると、延滞税や加算税といったペナルティの対象になってしまうこともあるため、正しい情報を把握しておくことが重要です。

不動産売却で税金が発生しないケースや確定申告のポイントを押さえて、スムーズに売却手続きを進めましょう。

マンション売却の契約時に支払う税金

マンション売却で税金が発生するタイミングとしては以下の2つが挙げられます。

• マンション売却の契約締結時
• マンション売却の契約後（売却成立後）

基本的に、マンション売却の契約をする前に支払う税金はありません。税金の納付義務が生じるのは売買契約の締結時か売買の完了後となります。

まずは、マンション売却の契約時に支払う税金について解説します。

印紙税

印紙税とは課税文書を作成した際に納付義務が生じる税金です。課税文書の一例として、一定額以上の契約書や領収書、約束手形などが挙げられます。

印紙税の税額は課税文書の種類および契約金額ごとに定められています。不動産売買契約書にかかる印紙税の額は以下の通りです。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

印紙税は、対象の課税文書に定められた税額分の収入印紙を貼付することで納付となります。

仲介手数料の消費税

仲介手数料は消費税の課税対象であるため、仲介手数料の支払い時には消費税の支払いも発生します。2025年5月現在における消費税の税率は10％です。

なお、不動産売買において売主または買主から受け取れる仲介手数料（税込）は、以下のように上限が定められています。

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ－不動産取引の仲介手数料について」

マンション売却の契約後に支払う税金

続いて、マンション売却の媒介契約後（売買契約締結後）に支払う税金について解説します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産や会社設立を含む各種の登記、登録、認可、指定に対して課税される税金です。

マンション売却において売主は登記原因証明情報を作成したり、抵当権が設定されている場合は抵当権抹消の登記を行ったりする必要があります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の金額は不動産1つにつき1,000円です。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、合計2,000円かかります。

さらに、マンション売却では不動産の所有権移転登記も必須です。ただし、所有権移転登記の費用は原則として買主が負担します。

これは不動産の権利を獲得するのは買主のため、登記費用も買主が負担すべきという考えに基づいています。

参考：国税庁「登録免許税のあらまし」

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産の売却などによって得る譲渡所得に課される税金です。譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税をまとめて譲渡所得税と呼びます。

マンション売却によって利益を得た場合は譲渡所得税の納付が必要です。一方、不動産を売却する際にかかった費用が売却による利益よりも大きかった場合、譲渡所得税は発生しません。

税率は譲渡対象となる不動産の所有期間によって以下のように異なります。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

なお、復興特別所得税は所得税額の納付額に2.1％を乗じて計算します。復興特別所得税の税率は不動産の所有期間に関係なく一律です。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に都道府県が課税する地方税です。主に住み替えを行う場合などに発生します。

不動産取得税の税率は以下の通りです。

• 土地：3％
• 住宅用の家屋：3％
• 住宅用でない家屋：4％

不動産の課税標準額に上記の税率を乗じて計算します。不動産を取得後、半年〜1年程度で都道府県から「税額決定通知書」が届き、通知日から60日以内に納付するのが一般的です。

なお、土地および住宅用の家屋にかかる税率は軽減税率の適用で3％となっており、原則的な税率は4％です。軽減税率の適用期間が経過した後は税率4％に統一される可能性があります。

参考：総務省「地方税制度｜不動産取得税」

マンション売却で税金がかからないケースもある

マンション売却にかかる税金をご紹介しましたが、実際は紹介した税金が必ずしも発生するわけではありません。

この章ではマンション売却において税金がかからないケースについて、発生しない税金の種類および理由を詳しく解説します。

マンションの売買契約を電子契約で行ったとき

マンションの売買契約を電子契約で行った場合、売買契約時の印紙税は発生しません。

先に述べた通り、印紙税は課税文書を作成した際に課される税金です。電子契約の際に作成する電子契約書は「電磁的記録」として扱われるのですが、電磁的記録は課税文書に該当しません。

そのため、売買契約を電子契約で行った方は印紙税の納付義務が生じないのです。

参考：国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」

マンション売却で利益がでなかったとき

マンション売却で利益が出なかった場合、譲渡所得税が発生しません。

譲渡所得は以下の計算式で算出できるため詳しく説明します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

それぞれの用語の意味は以下の通りです。

• 譲渡価額：不動産の売却価額
• 取得費：不動産の取得にかかった購入代金や手数料、設備費や改良費の合計
• 譲渡費用：仲介手数料、売買契約書に貼付する収入印紙代、立ち退き料など売却時に発生した諸経費

譲渡価額よりも取得費と譲渡費用の合計の方が大きい場合、課税所得はゼロになります。課税対象となる所得が存在しないため、マンション売却で利益が出なかった場合は課税所得税が発生しないのです。

住宅用の特例や特別控除を利用したとき

住宅用の特例や特別控除などを利用して課税所得がゼロになった場合も、譲渡所得税は発生しません。

マンション売却時に利用できる特例や特別控除として以下の例が挙げられます。

特例や特別控除は細かな要件が定められており、利用できるかの判断が難しいと感じる方もいるでしょう。マンション売却時に利用できる特例については、不動産会社の担当者に相談すると安心です。

なお、特例や特別控除の適用を受けるためには、確定申告で特例適用の手続きを行う必要があります。そのため、特例や特別控除によって課税所得がゼロになった場合でも確定申告を行ってください。

マンション売却で税金を支払わなかったらどうなる？

マンション売却で発生する税金のうち、以下の3つは売買の取引が発生するタイミングで支払います。

そのため、税金の支払漏れが起こる可能性はほとんどないでしょう。

• 印紙税
• 仲介手数料の消費税
• 登録免許税

反対に譲渡所得税と不動産取得税は、マンション売却からある程度の時間が経過した後に支払うことになります。そのため支払い手続きを後回しにして期日を過ぎてしまう、もしくは忘れてしまう恐れがあります。

結論として、税金の納付遅れ・納付漏れは厳禁です。マンション売却で税金を支払わなかったらどうなるか詳しく解説します。

納付する税に対して延滞税が課税される

納付すべき税金を期日が過ぎても支払わずにいると延滞税が課税されます。

延滞税は、法定納期限（国税を納付する際の期限）の翌日から、納付された日までの日数に応じて課される税金です。利息のように考えると分かりやすいでしょう。

法定納期限から経過した日数が長いほど延滞税の額も増えていきます。万が一納期限を過ぎてしまった場合、延滞税を最小限に抑えるためになるべく早めに支払いましょう。

確定申告を行わないと無申告加算税が加算される

マンション売却によって利益、すなわち譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。

前述のように国の特例や特別控除の適用によって課税対象額がゼロになった場合でも、制度の適用を受けるためには確定申告する必要があります。

確定申告の義務を怠ると無申告加算税が課されます。無申告加算税の税率は以下の通りです。

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

財産の差押えなど滞納処分を受ける場合がある

税金の未納状態が続くと滞納処分を受ける恐れがあるため注意が必要です。

国税の滞納処分に関する流れは以下の通りです。

1. 未納分についての督促状が送付される
2. 金融機関や取引先などに対する財産調査が行われる
   ※自宅や事務所の捜索が行われる場合もある
3. 貴金属などの動産、債権、不動産などの財産差押えが行われる
4. 差押えた債権の取り立てや、動産・不動産などの公売（こうばい）が行われる
5. 差し押さえた財産の売却収入が滞納国税に充てられる

なお、財産の差押えが行われるのは、納付に関する相談がない、やむを得ない事情なく納付の約束が守られないなど、納付の意思が認められない場合です。

意図的な未納ではなくただ忘れていただけ、もしくは何らかの事情で納付が難しい場合、未納状態を放置せず税務署などの公的機関へ速やかに相談しましょ。