マンション売却で確定申告すべき？必要なケース、手順や書類、節税対策を解説

マンション売却後、忘れてはいけないのが確定申告の手続きです。場合によっては不要なケースもありますが、節税にもつながるためできるだけ手続きをすることをおすすめします。

確定申告が必要なケースと不要なケース、確定申告を行う時の流れや必要書類についても分かりやすく解説します。

提出を忘れるとペナルティを受けるため、マンション売却後は早めに確定申告の対応をしましょう。

マンション売却で確定申告が必要になるケース

結論として、マンション売却で利益が出た場合は原則として確定申告が必要です。

確定申告が不要になるのは、マンション売却による譲渡所得が発生していない場合や、給与所得者で各種の所得金額の合計が20万円以下など、細かな要件を満たす場合に限ります。

マンション売却で損失が発生した場合は確定申告の義務はありませんが、後述する理由から確定申告をした方がよいといえるでしょう。

この章では、マンション売却で確定申告が必要になるケースと不要なケースについて解説します。

マンションの売却で利益を得た場合

マンションの売却により利益が出た場合は原則として確定申告が必要です。正確には、マンション売却により譲渡所得が発生した場合に確定申告が必要になります。

マンション売却における譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

それぞれの用語の意味を紹介します。

• 収入金額：マンションの譲渡（売却）によって受け取った金額
• 取得費：マンションの購入時に支払った金額
• 譲渡費用：マンションを売却するためにかかった費用。仲介手数料や測量費など

計算結果がプラスの場合、すなわち譲渡所得が発生した場合は、一部の例外を除いて確定申告を行う必要があるということです。

特例制度による控除の適用を受ける場合

マンションなどの不動産売却によって発生する譲渡所得の計算時には、さまざまな控除制度を利用できます。

前項でマンション売却における譲渡所得について解説しましたが、譲渡所得から各種の控除を差し引いた金額が「課税譲渡所得」です。

課税譲渡所得は以下の式で計算することができます。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額

特別控除額とは、一定の要件を満たす場合に利用できる特例制度による控除額です。特別控除額を差し引いた結果、課税対象所得がゼロになることもあります。

原則として、特例制度を活用するには確定申告が必須です。確定申告書への必要事項の記入や書類の添付などが、特例制度を利用するための手続きも兼ねています。

そのため、控除によって課税譲渡所得金額がゼロになったとしても、確定申告をしなければ特例を申請していないとみなされてしまいます。

結果として、確定申告義務を怠ったことや税金の未納に対して、ペナルティを課せられることもあるのです。

特例制度を活用するのであれば、課税譲渡所得金額がゼロ円になる場合でも確定申告が必要と覚えておきましょう。

マンション売却で損失が発生した場合

マンション売却で損失が発生した場合、譲渡所得に対して「譲渡損失」と呼びます。譲渡損失が発生した場合は確定申告の義務はありません。

しかし、マイホームを買い換えた場合など特定の場合に譲渡損失について確定申告を行うことで、損益通算と繰越控除を適用することが可能です。

損益通算とは、特定の所得区分で発生した損失を他の所得と相殺できる仕組みを指します。損益通算の対象になる所得は以下の4種類です。

• 不動産所得
• 事業所得
• 譲渡所得
• 山林所得

マンション売却では、他の所得と合算せずに税金を計算する「分離課税制度」が採用されています。そのため基本的には、マンション売却の譲渡損失と他の所得の損益通算はできません。

ただし例外として、マイホームの買い換えで譲渡損失が発生した場合は、一定の要件を満たすことで損益通算が可能です。

損益通算で控除しきれなかった譲渡損失は、繰越控除として繰り越して控除ができます。繰越控除とは、控除しきれなかった損失を最長3年間繰り越し、翌年以降の所得と相殺する仕組みです。

損益通算および繰越控除が適用されるためには確定申告が必要です。そのため、譲渡損失が発生し確定申告の義務がなくても、節税のために確定申告を行うことをおすすめします。

参考：国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

確定申告をしないとどうなる？

確定申告をしない場合、以下のようなペナルティの対象になります。

• 延滞税：期日までに納税をしなかった場合に課される税金です。本税に対して利息が発生するため、期日からの経過日数が多いほど延滞税の額も高額になります
• 無申告加算税：期日までに確定申告をしなかったことに対するペナルティです。納付税額に一定率を乗じて計算します

本税の額や放置していた期間の長さによっては、確定申告をしないと高額のペナルティになる恐れもあるため注意しましょう。

マンション売却で確定申告が不要なケースとは

マンション売却で確定申告が不要なのは、以下のいずれかに該当する場合のみです。

1. マンション売却による譲渡所得が赤字だった（譲渡損失が発生した）
2. 譲渡所得が20万円以下で、一定の要件を満たしている

2の要件として以下の3つが挙げられます。

• 1か所の勤務先からのみ給与の支払いを受けている給与所得者
• 勤務先で年末調整を受けている（所得税の精算が完了している）
• マンション売却による譲渡所得を含め、給与所得以外の所得が20万円以下

なお前述したように、節税のためには譲渡損失が発生した場合でも確定申告を行うのがおすすめです。

また、2に該当する場合でも、医療費控除や寄附金控除などの控除制度の適用を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

マンション売却で確定申告を行う手順と必要書類

続いて、マンション売却についての確定申告の方法について解説します。

確定申告で必要になる書類

マンション売却の確定申告で必要になる書類として、以下の例が挙げられます。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売却価格がわかる書類（売買契約書など）
• 取得費がわかる書類（購入時の売買契約書、取得費に含む費用の請求書や領収書など）
• 譲渡費用がわかる書類（請求書や領収書など）
• 所得控除に関する書類書類（控除証明書など）
• その他収入や所得に関係する書類（源泉徴収票など）

また上記で述べた通り、マンション売却による譲渡所得は、他の所得と合算せずに計算する「分離課税制度」が採用されています。

そのため、確定申告書は通常の第一表、第二表だけでなく、分離課税用である第三表も必要です。

確定申告を行うときの流れ

不動産売却で確定申告を行う場合でも、基本的な流れは一般的な確定申告と同じです。

確定申告するときの大まかな流れをご紹介します。

1. 確定申告に必要な書類を用意する
2. 収入、所得、控除額などを計算する
3. 確定申告書を作成する
4. 確定申告書と添付書類を税務署に提出する

確定申告の受付期間は翌年の2月16日から3月15日（土日祝の場合は翌平日）です。

ただし、納付税額がマイナスになる場合は、2月16日よりも前から確定申告書を提出できます。

確定申告書の提出方法

確定申告書の提出方法は以下の3種類です。

それぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、自分に合う方法を選びましょう。

マンション売却の確定申告で利用すべき特例制度

所得税には一定の要件を満たす場合、所得金額の控除を受けられる特例制度が多数設けられています。

マンション売却後の確定申告で利用できる可能性がある、国の特例制度について解説します。

3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、所有期間の長さに関係なく最高3,000万円の控除を受けられる制度です。

居住用として使用していた不動産が対象となるため、仮住まいとして利用したマンションや別荘などを売却した場合に適用されません。

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

特定のマイホームを買い換えた場合の特例

以下の要件を満たす場合に、譲渡所得にかかる課税の繰り延べを受けられる制度です。

• 特定のマイホームを令和7年12月31日に売却する
• 代わりのマイホームに買い換える
• マイホームを売った人の居住期間が10年を超えている
• 売却したマンションの保有期間がその年の1月1日時点において10年超である

最初に売却したマイホームの譲渡所得に対する課税は、買い換えたマイホームを譲渡するまで繰り延べとなります。

なお、上記の特例はあくまで課税の繰り延べであり、税額が少なくなる制度ではないため利用には注意が必要です。

参考：国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い替え時に譲渡損失が発生した場合に、他の所得との損益通算や繰越控除の適用を受けられる制度です。

先に述べた通り、不動産売却による譲渡損失は原則として損益通算や繰越控除の対象になりません。

しかし、例外としてマイホームを買い換えたときに一定の要件を満たす場合は、損益通算や繰越控除を受けられます。

参考：国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)