マンション売却の注意点7選｜流れごとに失敗しやすいポイントと対策を紹介
マンションを売却する際、多くの人が「できるだけ高く・早く売りたい」と考えます。しかし、わずかな見落としが大きな損失やトラブルにつながることも少なくありません。
たとえば、売却のタイミングを誤って相場より安く手放してしまったり、契約内容を十分に理解せずに署名して後悔したりするケースがあります。売却の流れごとに注意点を知っておけば、こうした失敗を防ぎ、納得のいく取引ができるようになるでしょう。
マンション売却の基本的な流れ
「マンションを売却したいけど、何から始めていいかわからない」と悩む方もいるのではないでしょうか。
マンション売却で失敗しないためには、事前に売却の基本的な流れを理解しておくことが大切です。ここでは、マンション売却の流れについてわかりやすく解説していきます。
- 事前準備：周辺のマンション売却相場を調査して、いくらで売りたいかを考える。必要書類（権利証、マンション管理規約、固定資産評価証明書など）の用意。
- 価格査定：不動産会社に査定を依頼する。複数の不動産会社に査定してもらうと良い。
- 媒介契約の締結：不動産会社と媒介契約を締結する。（媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類）
- 売却活動：不動産会社による広告の掲載、内覧準備をする。
- 売買契約：買主との交渉成立後、売買契約を結ぶ。
- 引渡し・決済：マンションの引渡しと決済は同じタイミングで行う。さらに、登記変更の申請もする。
- 確定申告：マンション売却によって収益が発生した場合、譲渡所得に当たるため確定申告する必要がある。
1〜7がマンション売却の基本的な流れです。事前に流れを理解しておくことで、安心して進められるでしょう。
参考：国土交通省｜建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ
マンション売却前の注意点
マンション売却ではタイミングや事前準備、信頼できる不動産会社選びが重要です。書類の不備や相場の読み違い、適当な業者への依頼が原因で、価格が大幅に下がってしまうケースも少なくありません。
また、売却後のトラブルを防ぐためにも、契約内容や物件状況の説明に注意が必要です。
ここでは、マンション売却前に押さえておきたい注意点と、それぞれの対処方法について詳しく解説します。
不動産の市場動向を確認する
マンションの売却価格は、常に変動する不動産市場に大きく左右されます。需要を把握せずに売却を進めてしまうと、本来得られるはずの金額よりも安い金額で手放してしまうおそれがあります。
特に、ローンの金利や地域の再開発計画は不動産価格に影響するため、何の根拠もなく「今が売り時かも」という判断では危険です。
対処法として、ポータルサイトや不動産情報サイトで、エリアの成約事例や売出し価格をチェックしましょう。また、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の根拠や将来的な相場の見通しを聞く方法も有効です。
地域の不動産動向に詳しい不動産会社のアドバイスは非常に参考になります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
売却を任せる不動産会社の対応次第で、売却価格や売れるスピード、買主とのトラブルの有無が大きく変わります。
専任契約を結ばせるために、相場とかけ離れた高額な査定を提示する悪徳な業者も存在します。相場よりも高い金額で出しても売れ残ってしまい、値下げを繰り返すといった結果になっては意味がありません。
また、営業担当の経験不足や対応の遅さにより、売れるチャンスを逃してしまうこともあるため注意が必要です。
対処法として、1社に絞る前に最低でも2〜3社に査定依頼をしましょう。不動産会社の査定は基本無料ですので、複数社に依頼しても費用はかかりません。
査定価格だけでなく、「なぜその価格なのか」「販売戦略はどうするのか」などを丁寧に説明してくれる担当者を選ぶことが大切です。クチコミや地元での実績を調べることも、信頼度を見極める手がかりになるといえます。
マンション売却時の注意点
中古マンションの売却では、売買契約までに確認すべきポイントがあります。特に築年数が古い場合は、売買契約の締結前に物件の劣化状態を整理しておかないと、契約後にトラブルに発展してしまう恐れがあります。
売主側には「契約不適合責任」という法的な義務があるため、情報の伝え漏れは避けるべきです。仮に確認漏れや伝え漏れで後から不具合が発覚した場合、修理費用は売主が負担することになります。
また、買主のローン審査に問題があれば、契約自体が無効になる可能性もあります。マンション売買をスムーズに進めるためにも、契約前に注意すべき点を一つ一つ丁寧に確認することが大切です。
買主の資金計画を確認する
買主の資金計画は、売買契約前に確認しておくべきことのひとつです。住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約は白紙となるため時間も手間も無駄になってしまいます。
また、買主の自己資金の不足や諸費用の計算ミスが原因で、契約後に支払いが困難になるケースもあるでしょう。買主に支払能力があるのか、ローンの事前審査（事前承認）を済ませているかを確認することは非常に重要です。
売買契約前に、買主が住宅ローンの事前審査に通っているか必ず確認してください。場合によっては、金融機関からの承認書の写しを提出してもらうことも可能です。また、不動産仲介業者にも資金計画の確認をしっかり行ってもらうように依頼し、自己資金の割合や購入諸費用の見積もりについてもすり合わせておくとよいでしょう。
設備の不具合を正確に伝える
売買契約において、売主には契約不適合責任が課せられます。これは、売却した物件に契約時点で説明されていなかった不具合や欠陥があった場合、売主が責任を負うというものです。
特に、給湯器やエアコン、排水や建具などの設備の故障や不具合を黙っていた場合、引渡し後に損害賠償や修繕費の負担を求められることがあります。
「知らなかった」では済まされず、売主にとって大きなリスクとなるため契約前に設備の状況の確認と正確な報告が必要です。そのため、設備ごとのチェックリスト（設備付帯表）を使って、現状をひとつずつ丁寧に確認し、少しでも不具合がある場合は正直にリストへの記載と説明をしましょう。
使用年数の長い設備については【現状渡し】と売買契約書に記載しておくことで、引渡し後のトラブル防止につながります。他にも、住宅診断を活用して事前に物件の状態を客観的に評価しておくのも効果的といえます。
重要事項説明書や契約書の内容を事前に確認する
マンション売却において、売買契約を締結する前に必ず目を通すべきなのが、重要事項説明書と売買契約書です。
これらの書類には、物件の概要や契約条件、引渡しの期日、手付金や違約金の取り扱いなど、後々のトラブルを左右する重要な情報が記載されています。しかし、どちらの書類も専門用語が多く、内容を十分に理解しないまま署名・押印してしまうケースも少なくありません。
曖昧な理解のまま進めると、契約解除や損害賠償請求につながるため注意してください。書類に署名や押印した後で、「知らなかった」「聞いていなかった」と言っても売主の法的責任は発生します。
そのために、契約前には、不動産会社の担当者に説明を受けながら、重要事項説明書と売買契約書の全体を読んでおくとよいでしょう。不明点や納得できない内容があれば、必ずその場で担当者へ質問し、修正が可能かを確認することが大切です。
また、余裕があれば契約日より前に書類の下書きをもらい、時間をかけて確認するのもおすすめです。特に、契約解除の条件や手付解除、違約金の金額設定などは、細かく確認しておくことで金銭的なリスクを減らせます。
マンション売却後の注意点
マンションの売却が無事に終わっても、やるべきことは残っています。売却後は、管理組合への報告や税金の申告、書類の保管など注意すべき点がいくつかあります。
特に、マンション特有のルールとして、管理組合または管理会社への報告は義務となっている場合が多く、それを怠ると新所有者や管理側との間でトラブルになる恐れもあります。
マンション売却後に注意すべきポイントについて詳しく解説していきます。
管理組合へ売却する旨を報告する
マンションを売る場合、管理組合または管理会社への報告が必須です。これはマンションという共同住宅の特性上、所有者の変更を管理側が正確に把握しておく必要があるからです。
報告を怠ると、新たな所有者に管理費の請求が届かなかったり、修繕積立金の徴収が滞ってしまったり、総会の通知が旧所有者の元に届いてしまうなど混乱を招く可能性があります。
そのため、マンションを引渡し後は、速やかに管理組合または管理会社に売却完了の報告を行いましょう。その際、不動産会社を通して用意された所有権移転通知書や買主の連絡先、登記事項証明書などを提出します。
場合によっては売買契約書の写しを求められることもあるため、事前に不動産会社と連携して、必要書類を確認しておくとスムーズです。
確定申告をスムーズに行えるように準備する
マンション売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、翌年2月中旬〜3月中旬までに確定申告が必要です。
特に、居住用マンションを売却した場合は、「3,000万円特別控除」などの税制優遇を利用できます。一方で、特例や控除を利用するには必要書類が多いため、確定申告の申請期間を過ぎると利用できなくなるため注意しましょう。
また、マンション売却で損失が出た場合でも、譲渡損失による損益通算や繰越控除の対象になる可能性があるため、利益の有無にかかわらず確定申告を行うことが大切です。
確定申告をスムーズに行えるよう、売却時に不動産会社から渡された売買契約書や仲介手数料の領収書、登記費用の明細などの書類はすべて保管しておきましょう。確定申告ができるか不安であれば、税理士や税務署へ相談しておくと、余裕を持って準備ができます。
参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
