東京中央区No.1実績の不動産仲介

電話でのお問い合わせは 0120-602-968 営業時間：11:30～18:00

中古マンション売却の失敗談6選！築年数・売却価格・税金の落とし穴とは？

中古マンションを売却する際、価格設定や築年数、税金の問題などに注意しないと、大きな損失やトラブルにつながる可能性があります。

売却時の失敗談をもとに避けるべき落とし穴とその対策をわかりやすく解説します。

中古マンションの売却で後悔した失敗談6選

まずは、実際に中古マンションを売却した方の失敗談を6つ紹介していきます。

失敗を避けるための対策もあわせて記載しています。

築年数が古すぎて売れるまで時間がかかった

マンションの築年数が古いと購入希望者にとって魅力が低下するため、売却期間が長期化する傾向にあります。

特に、築年数が20年を境に、修繕が必要になってきますし、資産価値が一気に低下していきます。

素早く売却するためには、以下を検討するといいでしょう。

  • マンションの一部をリフォームする
  • マンション全体をリノベーションする
  • 不動産買取サービスの活用する

また、売却時期を新居への住み替えを検討する人が多い2〜3月に設定することで、購入者を見つけやすくなります。

売れ残りが怖くて売却価格を安く設定しすぎた

売却を急ぐあまり相場よりも低い価格で売りに出してしまうと、結果的に大きな損失に繋がるかもしれません。

不動産価格は地域要因や国の政策により常に変動します。そのため、以下の方法で相場を確認するとよいでしょう。

  • 過去の取引事例
  • 周辺の類似物件の価格

中古マンションを少しでも高く売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼をして、比較検討することが重要です。

さらに、仲介手数料や税金などの諸費用も考慮に入れ、最終的な手取り額を把握しておくことが、不動産売却で失敗しないポイントです。

売却後に修繕費を請求されてトラブルになった

中古マンションの売却では事前の調査を怠ると、売却後に建物の欠陥が見つかり、買主から修繕費を請求されることがあります。

修繕費のトラブルを防止するためには、インスペクション（建物診断）を実施して建物の状況を把握しておくことが重要です。

インスペクションの結果、マンションに欠陥があると判断された場合は、買主にその旨を伝えてください。

  • 事前に修繕する
  • 売買価格を下げる

購入してくれないのではないかと不安になるかもしれませんが、後から不具合が発生するとトラブルに発展する可能性が高くなるため、現状を正しく報告することが大切です。

また、売買契約書に建物の状態に関する条項を記載し、売主と買主の責任範囲を明確にしておくことでトラブル防止が図れます。

耐震性の問題で建物を解体することになった

築年数が古いマンションの場合、現在よりも耐震性が弱く売れにくい傾向にあります。

なぜなら、1981年以前に建築されたマンションは旧耐震基準で建てられており、震度5までの地震にしか耐えられない設計だからです。

近年、震度7の地震も発生しており旧耐震基準の建物は倒壊する可能性があります。

さらに、南海トラフ地震のような大規模な地震が発生する恐れがあるため、旧耐震基準の建物は購入するリスクが大きいです。

耐震性が低いマンションを建物付きで売却するのはハードルが高く、売れ残ってしまうかもしれません。

旧耐震基準のマンションは売却前に解体して更地にしたり、建て替えたりして売却したほうが、買い手が見つかりやすいでしょう。また、耐震補強工事で耐震性を高めるのも一つの方法です。

参考：国土交通省 | 建築：住宅・建築物の耐震化について

売却価格が想定より安くローンを完済できなかった

マンションの売却価格が想定よりも安いと、売却してもローン残高の方が多いため完済できない状態になってしまいます。これをオーバーローンといいます。

オーバーローンになる要因は以下の通りです。

  • 購入時の価格よりも不動産価格が下落した
  • 諸費用を含めてローンを組んでいる

オーバーローンになると、売却金額よりもローン残債の方が大きくなるため、不足分は自己資金で支払う必要があります。

対策としては、住宅ローンの残債をしっかり把握したうえで、不動産会社に査定を依頼します。

その際、知識が豊富で信頼できる担当者かどうかを考慮しながら、高く評価してくれた会社に相談することが大切です。

所有期間が5年以下で売却したため税金が高くなった

マンションの所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税の区分が変わり税率が高くなります。

所有期間が5年以下と5年超の場合で、税率を表にまとめました。

区分 所有期間 税率

（住民税・復興特別所得税含む）
短期譲渡所得 5年以下 39.63％
長期譲渡所得 5年超 20.315％

所有期間が5年以下だと、売却時に39.63%もの税金が発生してしまいます。

そのため、マンションの売却時には所有期間が5年を超えているかを確認する必要があります。もし、5年以下の場合は、売却時期を遅らせるのも一つの選択肢です。

また、不動産譲渡所得には特定の条件を満たすと利用できる、特別控除や税率の軽減措置があります。

売却前に、税理士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

中古マンション売却で失敗しないための注意点

中古マンションを売却する際の注意点は主に以下の3つです。

  • 売却期間は余裕をもって設定する
  • 複数の不動産会社に査定してもらう
  • マンションのデメリットをきちんと伝える

マンションを売却して損したりトラブルが起きたりしないために、必ず注意しましょう。

売却期間は余裕をもって設定する

1つ目の注意点は、「売却期間に余裕を持つこと」です。

中古マンションの売却は、一般的に3カ月〜6カ月程度の期間を要しますが、物件の状態や市場の状況によっては、さらに時間がかかることもあります。

期間に余裕がないと、相場よりも安い価格で売却せざるを得ない可能性もあります。

そのためにも、売却期間には余裕を持って計画を立てることが重要です。

また複数の不動産会社に相談して、短期間で売却してくれる不動産会社に依頼するのもよいでしょう。

複数の不動産会社に査定してもらう

2つ目の注意点は、「複数の不動産会社に査定依頼すること」です。

中古マンションの査定価格は、不動産会社によってばらつきがあるため、1社だけでは費用相場を正しく把握できない可能性があります。

また、1社だけに依頼した場合、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

  • 査定額が相場より安く提示されても気づけない
  • 手数料や広告費の条件が不利でも比較できない
  • 担当者との相性が悪くても変更が難しい
  • 査定根拠の説明が不十分な可能性がある

査定額が適正かどうかを判断するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された金額とその根拠を比較することが大切です。

マンションのデメリットをきちんと伝える

3つ目の注意点は、「マンションのデメリットも伝えること」です。

  • 騒音トラブル
  • 建物の欠陥
  • マンションの修繕履歴

デメリットを伝えないまま売却してしまうと、契約不適合責任を負い後々トラブルになりかねません。

契約不適合責任とは、売却した物件が契約書に記載されている内容と異なっていた場合、売主が問われる責任のことです。

契約書に記載のない建物の欠陥や不備、故障が発覚した場合、買主から契約の解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。

引き渡し後トラブルに陥らないためにも、マンションにデメリットがある場合は必ず買主に報告し、契約書にも記載するようにしましょう。

中古マンション売却で成功するためのポイント

最後に、中古マンションの売却で成功するための3つのポイントを解説します。

高値で売却したい場合は築20年以内に売る

中古マンションは築年数が浅いほど高く売れる傾向にあります。

特に、築20年を超えると、建物の資産価値が落ちてくる傾向にあるため、高値での売却が難しくなります。

以下に東京都の築年数別の売却価格と㎡単価をまとめました。

REINS | 首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況（2024年10月～12月）

引用元：REINS | 首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況（2024年10月～12月）

上記の資料でも分かるように高値で売却するためには、築年数が20年以内に売却を検討した方がよいでしょう。

売却損のときは国の特例制度を利用する

中古マンションを売却して損失が出た場合、条件を満たせば損益通算や繰り越し控除ができます。

損益通算 売却損を他の損失と相殺して所得を減らし、税負担を軽減できる
繰越控除 損益通算をしても控除できない損失は、翌年以降3年間にわたり控除できる

これらの制度は、以下の場合に適応できます。

  • マイホームを買い替えたとき
  • オーバーローンになったとき

その他にも、所得制限があったり、所有期間の規制があったりするため、詳細は税理士や専門家に確認するとよいでしょう。

中古マンションの売却に強い不動産会社を選ぶ

中古マンションは新築マンションと異なり、売却までに時間も手間もかかり難易度が高い傾向にあります。

そのため、中古マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが売却を成功させるポイントです。

  • 中古マンションの売却に強い不動産会社
  • 実績や販売戦略がしっかりしている会社
  • 担当者の対応力、知識の深さ

複数の不動産会社に依頼することで、中古マンションの売却に強い信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう。