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マンション売却のベストタイミングはいつ？売れる月や高値で売るポイントを解説

マンション売却では、タイミング次第で百万円以上の差が出ることも珍しくありません。

高値で売却を目指している方は、物件の築年数や住宅ローン残債、市場動向などの記事を理解することが重要です。

マンションの売却に最適な時期を見極め、損をしないためのポイントを詳しく解説します。

マンション売却のタイミングを判断する基準

マンションを売却する際、できるだけ有利な条件で売りたいと考える方は少なくありません。

しかし、「一番良い売り時はいつなんだろう？」と迷う方も多いでしょう。

実は、マンションを売却するタイミングにはいくつか判断基準があるのです。

一方、タイミング次第で数百万円の価格変動が生じることがあり、儲かるタイミングや逆に売らない方がいい時期もあります。

マンション売却の判断基準について詳しく見ていきましょう。

マンションの築年数

マンションの築年数は、売却価格や売れるまでの期間を左右する重要な要素です。

築年数が浅い物件は建物の劣化が少なく、最新の設備が整っているため、買い手からの評価が高まります。その結果、内覧希望者も集まりやすく短期間での売却も可能です。

一方で、マンションの築年数が築20年を超えると、買い手の多くがリノベーションを前提に物件を検討する傾向があります。

売却価格にリノベーションや修繕のコストが考慮されるため、築浅物件に比べて値下がりしやすいのが一般的です。

しかし、近年は中古マンションの流通が活発化し、購入希望者の築年数に対する許容範囲が広がっています。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の2024年のデータによると、中古マンションの成約数は増加傾向にあり、平均築年数も24.5年と年々伸びています。

高値で売却したい方は最新の市場動向をチェックし、築年数に応じた戦略を行うことが大切です。

参考：REINS TOWER | 首都圏不動産流通市場の動向

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債はマンション売却の成否を左右する重要な要素です。

売却時にオーバーローン（売却価格がローン残債を下回る状態）になると、差額を自己資金で補填することになります。

そのため、売却するハードルが上がってしまい、売ることに躊躇してしまう方もいるでしょう。

オーバーローンが発生する主な原因としては以下のようなものが挙げられます。

  • 頭金をほとんど入れずに購入したので借入額が大きい
  • 市場の下落により、マンションの価格が購入時よりも低下
  • 築年数の経過や周辺環境の変化による資産価値の減少

オーバーローンのリスクを避けるためには、ローン残債の状況を定期的に確認し、売却価格と比較しながら計画を立てることが重要です。

対策としては、繰り上げ返済を活用して残債を減らしたり、マンション価格が回復するタイミングを待ったり、リフォームをして物件の魅力を高めるといった方法があります。

また、売却を検討したときは早めに不動産会社へ査定を依頼し、オーバーローンのリスクがないか把握しておくことも大切です。

需要が高まる時期に売却する

マンションの売却は季節ごとの需要の変動を考慮することで、より有利に進めることができます。

特に、春先の1月〜3月と秋口の9月〜11月は、マンションを手放す時期に適しているといわれています。

春先は、新年度や新学期に向けて転勤や入学・就職に伴う引っ越し需要が高まり、多くの人が新居を探します。そのため、売却がスムーズに進む可能性が高くなるのです。

一方、秋口は企業の異動シーズンや年内に引っ越しを終えたいと考える人が増加する傾向にあり、比較的マンションの需要が安定しています。

このように、需要が高まる時期にマンションの売却を進めることで、好条件で成約しやすくなるでしょう。

最近の金利動向を確認する

金利動向の把握は、マンションの売却時期を決めるうえで欠かせないポイントです。

金利は住宅市場に大きな影響を与えます。例えば、10年国債など長期金利が上昇すると住宅ローン金利も上がり、買い手の負担が増えるため不動産の需要が減少する可能性があります。

需要が減少すると売却の難易度が上がり、希望価格での成約が難しくなるかもしれません。

一方で、近年はマンション価格が高騰しているため、金利の上昇にかかわらず、高値で売却できることもあります。

都市部では新築マンションの供給が限られているため、中古マンションでも高値で取引されるケースもあるようです。

また、金利だけで判断するのではなく、不動産価格の推移や地域ごとの需要など総合的に判断することが大切です。

マンションの売却を検討する際は、不動産ポータルサイトや市場レポートを活用し、現在の市場が売り時かどうかを見極めることが成功のカギとなります。

不動産価格指数で確認する

マンションを高値で売却するためには、市場の価格を正しく把握することが重要です。

その際に役立つのが不動産価格指数です。不動産価格指数は、国土交通省が公表している不動産価格指数（住宅）などを確認でき、市場の価格動向を定量的に把握するための指標となっています。

例えば、前年の同じ月や前月と比較して指数が上昇している場合は、売買が活発な可能性が高く、売却価格を高めに設定しやすい状況です。

一方、指数が下降している場合は、市場が冷え込み、買い手が慎重になるため、思うような価格で売却できない可能性があります。

不動産価格指数を定期的にチェックし、価格が上昇している時期に売却を決断することで、より良い条件での売却が期待できるでしょう。

参考：国土交通省｜建設産業・不動産業：不動産価格指数

マンション売却で高く売れるタイミングはいつ？

マンションをできるだけ高く売るには、売却のタイミングを慎重に見極めることが重要です。

適切な時期に売却すれば想定以上の価格で成約することも可能ですが、一方でタイミングを見誤ると売れずに値下げをすることになるかもしれません。

そのため、マンション売却のタイミングについて詳しく解説します。

マンションの売却価格が上がっている時

不動産価格が上昇傾向にあるタイミングで売却すれば、より高値での成約が期待できます。

そのため、市場の動きを正しく把握し、最適な売却時期を見極めることが重要です。

市場の動向を調べる際には、競合物件の価格や成約事例をチェックすることが有効です。

具体的には、マンションの売却を検討しているエリア、間取り、築年数、最寄駅からの距離など条件が近い物件を探し、不動産ポータルサイトやレインズ（REINS）で確認します。

レインズ（REINS）は不動産業者専用のデータベースですが、不動産会社に依頼すれば、成約事例などの一部情報を提供してもらうことが可能です。

マンション売却をする際は、単に現在の市場価格を見るだけでなく、過去の価格推移や今後の見通しも考慮し、最適なタイミングを逃さないようにしましょう。

大規模修繕が終わった後

大規模修繕が完了した直後も、マンションを売却するのに適したタイミングです。

大規模修繕は12〜15年周期で行われることが多く、マンション全体の外装や共用部分の修繕を含むため、建物の美観や機能が向上します。

不動産としての魅力が高まることは買い手にとって大きな利点ですので、高く評価されることが多いようです。

さらに、修繕が完了したばかりのマンションは修繕が当面発生しないため、買い手にとって財政的な安心感もあります。

そのため、大規模修繕後はマンションを売却するのに良いタイミングといえます。

参考：国土交通省｜令和３年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査

再開発など周囲の環境が変わる時

マンション周辺で大規模な再開発が進んでいる時期も、売却に適したタイミングと言えます。

エリアの再開発によって地域の利便性が向上し、新たな商業施設や公共施設ができることで、マンションの価値が上がることが多いからです。

例えば、新しい駅が開業される、ショッピングモールがオープンするなどのニュースが出た直後は、エリアへの注目度が高まります。

再開発など周囲の環境が変化する情報はできるだけ見逃さず、早めに行動すると高値で売却しやすくなるでしょう。

金融政策が緩和傾向に移る時

金融政策が緩和傾向に移行する時期も、マンション売却に適したタイミングの一つです。

金利の低下は、住宅ローンの借り入れがしやすくなるため、買い手にとっては大きなメリットとなります。

場合によっては市場全体が活発化し、マンションの売却価格も高騰するかもしれません。

特に、中央銀行が金利の引き下げを発表した直後などは、不動産の需要が高まりやすい傾向です。

そのため政策の動向を注視し、適切な売却タイミングを逃さないようにしましょう。

マンション売却で損しないタイミングはいつ？

マンションの売却は売り時によって税金や費用に大きな差が生じます。

税負担をできるだけ軽減し、経済的な損失を抑えることができるタイミングについて見ていきましょう。

減価償却期間が終わる前に売却する

不動産は取得してから一定期間にわたって減価償却を行うため、毎年費用を経費として計上することができます。

購入費用を一度に全額計上するよりも、減価償却で毎年少しずつ計上したほうが税負担を抑えられるからです。

しかし、減価償却ができる期間を過ぎると、経費として計上できる額がなくなり、節税効果が失われます。

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、築年数によって減価償却期間は異なるため物件ごとに確認が必要です。

法定耐用年数が過ぎる前に売却することで、減価償却による節税効果を最大限に活用し、売却益を確保することができます。

参考：国税庁 | 主な減価償却資産の耐用年数表

譲渡所得の税率が下がってから売却する

マンション売却で得た利益は譲渡所得として課税され、税率は所有期間によって異なります。

所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得となるため税率が高く、5年を超えると長期譲渡所得となるため税率が軽減されます。

さらに、居住用のマンションで所有期間が10年を超えると、特例によりさらに低い税率が適用されます。

以下の表は、所有期間ごとの税率を分かりやすくまとめたものです。

所有期間 区分 税の内訳 税率（合計）
5年以下 短期譲渡所得 所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％ 39.63％
5年超（10年以下） 長期譲渡所得 所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％ 20.315％
10年超（居住用の場合） 居住用財産の軽減税率特例 課税譲渡所得6,000万円以下：所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％

課税譲渡所得6,000万円超：:所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％

 6,000万円以下：14.21％

6,000万円超：20.315％

仮に譲渡所得が1,000万円の場合、短期譲渡所得では約396万円の税金がかかりますが、長期譲渡所得では約203万円となり、約193万円もの差が生じます。

このように税率の違いを理解し、適切なタイミングで売却することが、最終的な収益を最大化するための重要なポイントです。

参考：国税庁 |  No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
国税庁 | No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

控除や特例制度が利用できなくなる前に売却する

マンションの売却に際して、税制上の各種控除や特例制度の適用を受けることができます。

例えば、居住用のマンションを売却した場合は、3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

この特例を利用することで譲渡所得税の負担を軽減することができます。

また、前述した長期譲渡所得に対する軽減税率の特例のほか、買換え特例も併せて検討すると良いでしょう。

ただし、控除や特例制度は税制の改訂によって、内容の変更や適用できなくなる場合があるため注意が必要です。

参考：国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例

消費税が上がる前に売却する

個人が居住用として所有していたマンションを売却する場合や土地部分の売却については、消費税が課税されません。

一方で、投資用や賃貸用として所有していたマンションを売却する場合、消費税が課税されます。

消費税が増税されると、マンションの購入費用やリフォーム費用などの諸費用が上昇し、買主の購買意欲に影響する可能性があります。

ただし、消費税の増税前は駆け込み需要が生じることがあるため、消費税が変更されるタイミングを見極めて、売却のチャンスを逃さないようにしましょう。